Ausgangspunkt der Überlegungen ist die bestehende Planungssituation: Ein Teil des Untersuchungsraums liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan „Ettenbeurer‑Rohrerstraße“. Dort war bislang unter anderem eine Sportfläche vorgesehen. Diese Nutzung ist heute jedoch obsolet und entspricht weder dem tatsächlichen Bedarf noch den aktuellen städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt. Anstatt unmittelbar eine Änderung des Planungsrechts vorzunehmen, wurde bewusst ein vorgelagerter, informeller Planungsschritt durch die Erstellung eines städtebaulichen Konzeptes gewählt.
Methodisch dient ein solches Konzept dazu, sich strukturiert mit dem Raum auseinanderzusetzen, Rahmenbedingungen zu analysieren und unterschiedliche Entwicklungsoptionen sichtbar zu machen. Es ermöglicht, grundsätzliche Fragen der zukünftigen Nutzung, der städtebaulichen Struktur, der Erschließung, der Grünordnung sowie der Einbindung in das Umfeld zu klären, ohne dabei bereits rechtsverbindliche Festsetzungen treffen zu müssen. Damit entsteht eine belastbare fachliche Grundlage für politische Entscheidungen und die weitere Planung.
Auf Basis dieser konzeptionellen Untersuchung kommt man zu dem Ergebnis, dass künftig insbesondere eine Entwicklung als Mischgebiet sowie ergänzend als Gewerbegebiet mit beschränkten Emissionen städtebaulich sinnvoll ist. Die vorgesehenen Mischgebiete sind dabei differenziert gedacht und weisen sowohl Gewerbenutzungen als auch Wohnnutzungen auf. Gleichzeitig werden Übergänge zu benachbarten Nutzungen, Bauhöhen, Dichten, Erschließung und Freiraumstrukturen integrativ betrachtet. Auf diese Weise werden die späteren rechtlich verbindlichen Festsetzungen nicht isoliert getroffen, sondern bauen auf einer nachvollziehbaren städtebaulichen Leitidee auf. Dies schafft Transparenz, erhöht die Akzeptanz von Planungsentscheidungen und sorgt für eine klare Begründung gegenüber Öffentlichkeit, Politik und späteren Vorhabenträgern.
Für einen Teilbereich liegen bereits konkretere Vorstellungen einer möglichen Bebauung vor. Diese wurden im städtebaulichen Konzept berücksichtigt, um Maßstäblichkeit, Nutzungsdichte und städtebauliche Einfügung realistisch bewerten zu können. Dabei ist wichtig hervorzuheben, dass diese Überlegungen keine Festsetzungen ersetzen, sondern die Grundlage für den nachfolgenden Bebauungsplan dienen.
Methodisch konsequent folgt nun in einem nächsten Schritt die Überführung der Ergebnisse des städtebaulichen Konzepts in einen Bebauungsplan mit paralleler Änderung des Flächennutzungsplanes. Der rechtskräftige Bebauungsplan „Freisportanlagen“ wird aufgehoben.
Das Beispiel Ichenhausen zeigt deutlich, welchen Stellenwert städtebauliche Konzepte in der Bauleitplanung einnehmen können. Zuerst ein Konzept, dann der Bebauungsplan – so kann eine nachhaltige, nachvollziehbare und zukunftsfähige Stadtentwicklung entstehen.