Ein neues Zeitalter im Bauplanungsrecht

Das "Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" markiert einen Paradigmenwechsel für die kommunale Stadtentwicklung. Der sogenannte "Bau-Turbo" stellt die Gemeinden vor eine fundamentale Herausforderung. Auf der einen Seite steht der erklärte Wille des Gesetzgebers, den Wohnungsbau radikal zu vereinfachen. Auf der anderen Seite müssen die Kommunen ihre Planungshoheit gegen erheblichen Zeitdruck und die Gefahr der Bodenspekulation verteidigen.

Kritiker aus Fachverbänden – z. B. Architects for Future* – mahnen an, dass die geplante BauGB-Novelle am eigentlichen Kern der Krise vorbeizielt. Die primären Bremsen des Wohnungsbaus liegen heute nicht im starren Planungsrecht, sondern in einer toxischen Kombination aus hohen Bodenpreisen, volatilen Baukosten und der drastischen Zinswende. Dass der Hebel des ‚Bau-Turbos‘ ins Leere greifen könnte, belegt der historische Höchststand des Bauüberhangs: Ende 2023 waren rund 769.000 Wohnungen genehmigt, blieben jedoch aufgrund mangelnder Rentabilität in der Pipeline stecken. In diesem Spannungsfeld dürfe die Politik die Stadtentwicklung nicht dem bloßen Beschleunigungsdogma opfern.

Der Bau-Turbo schnürt den Kommunen ein zeitlich enges Korsett. Daher ist es sinnvoll, dass sich Kommunen nun in Form von „Leitplanken“ Gedanken machen sollten, wie sie den Bau-Turbo nutzen wollen. Grundsätzlich sinnvoll ist ein Stadtentwicklungskonzept, um die soziale und ökologische Lenkungshoheit zu behalten, statt die Gestaltung des urbanen Raums rein marktgetriebenen Automatismen zu überlassen.

Der Bau-Turbo im Schnellcheck: 6 Fragen, 6 Antworten für die Praxis

1: Was ist die radikalste Neuerung?

Der neue § 246e BauGB erlaubt es Kommunen bis zum 31. Dezember 2030, für den Bau von Wohngebäuden von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abzuweichen. Diese weitreichende Flexibilisierung gilt, solange das Vorhaben mit öffentlichen Belangen vereinbar ist und nachbarliche Interessen gewahrt bleiben. Kritiker aus Fachverbänden und der kommunalen Praxis sehen hierin jedoch weniger eine Erleichterung als vielmehr eine Verlagerung der komplexen Abwägungsprozesse aus der Bauleitplanung in die ohnehin überlasteten Genehmigungsbehörden.

2: Was unterscheidet die neue „Zustimmung“ vom klassischen „Einvernehmen“?

Die neue Zustimmung nach § 36a BauGB ist mehr als eine formale Genehmigung; sie dient als funktionaler Ersatz für die klassische Bauleitplanung. Der entscheidende Unterschied zum bisherigen Einvernehmen nach § 36 BauGB liegt im Ermessensspielraum: Während das Einvernehmen nur bei einem konkreten Verstoß gegen das Planungsrecht versagt werden kann, lässt sich die neue Zustimmung bereits dann verweigern, wenn ein Vorhaben den allgemeineren städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen der Gemeinde widerspricht.

3: Welche Fristen müssen beachtet werden?

Für die Erteilung oder Verweigerung der Zustimmung hat die Kommune eine Frist von drei Monaten nach Antragstellung. Hier greift das Prinzip der "Zustimmungsfiktion": Reagiert die Kommune nicht innerhalb dieser Frist, gilt das Vorhaben automatisch als genehmigt. Dies erzeugt einen erheblichen Handlungsdruck auf die Verwaltungen.

4: Wird die Öffentlichkeit weiterhin beteiligt?

Eine förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung wie im Bebauungsplanverfahren ist nicht vorgeschrieben, aber freiwillig möglich. Die Bundesregierung empfiehlt bei der Anwendung der Norm ausdrücklich die Nutzung informeller Beteiligungsformate. Die Durchführung einer solchen Beteiligung kann die Zustimmungsfrist um maximal einen Monat verlängern. Die kommunale Praxis warnt jedoch eindringlich (Quelle: vhw-Praxistest), dass selbst eine Frist von vier Monaten angesichts von Sitzungskalendern politischer Gremien und dem Aufwand für eine seriöse Auswertung von Stellungnahmen unrealistisch kurz ist.

5: Gilt der Turbo auch für gewerbliche Flächen?

Nein, aber § 246e Abs. 5 BauGB erlaubt im Hinblick auf den Bau oder die Erweiterung von Wohngebäuden ergänzende Infrastruktur wie Läden für den täglichen Bedarf oder beispielsweise Kindertagesstätten. 

6: Wie wird die städtebauliche Qualität der Vorhaben gesichert?

Die Gemeinde kann ihre Zustimmung an Bedingungen knüpfen. Idealerweise werden diese durch städtebauliche Verträge rechtssicher verankert. Damit lassen sich beispielsweise Quoten für den sozialen Wohnungsbau festlegen oder die Übernahme von Infrastrukturfolgekosten regeln. Die kommunale Praxis äußert jedoch erhebliche Zweifel, ob solche komplexen Verträge innerhalb der kurzen Fristen seriös verhandelt und abgeschlossen werden können.

Die juristische Dreifaltigkeit: §§ 31, 34 und 246e BauGB

Für Fachämter und Gemeinderäte ist es entscheidend, die drei zentralen Instrumente der Gesetzesnovelle und ihre Wechselwirkungen zu verstehen. Sie bilden zusammen eine neue rechtliche Grundlage mit erheblicher Sprengkraft für die etablierte Planungspraxis.

§ 31 Abs. 3 BauGB: Befreiungen vom Bebauungsplan 

Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans sind nun nicht mehr nur im Einzelfall, sondern in "mehreren vergleichbaren Fällen" zulässig. Dies öffnet die Tür für systematische Abweichungen, wie zum Beispiel flächendeckende Aufstockungen im Gebäudebestand, ohne dass für jedes einzelne Vorhaben eine Atypik nachgewiesen werden muss.

§ 34 Abs. 3b BauGB: Ausnahmen vom Einfügungsgebot 

Für Wohngebäude kann das starre Erfordernis des "Einfügens" in die Eigenart der näheren Umgebung ausgesetzt werden. Diese Regelung lockert die bisher strengen Vorgaben im unbeplanten Innenbereich und erweitert den Spielraum für Neubauten, die von der vorhandenen Bebauung abweichen.

§ 246e BauGB: Die große Sonderregelung 

Dies ist die weitreichendste Regelung der Novelle (Bau-Turbo). Sie erlaubt es, für den Wohnungsbau weitreichend von Vorschriften des BauGB und der BauNVO abzuweichen, um schneller Baurecht zu schaffen – auch ohne Bebauungsplan.

In ihrer Gesamtheit schaffen diese drei Paragrafen einen Werkzeugkasten, der es ermöglicht, bestehendes Planungsrecht punktuell, systematisch oder sogar großflächig auszuhebeln – eine beispiellose Flexibilisierung mit entsprechenden Risiken.

Strategische Steuerung: Der „Maßnahmen-Kriterien-Koffer“

Um weiterhin aktiv gestalten zu können und um städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden, sollten Kommunen sich einen klaren strategischen Rahmen verschaffen. Ein politischer Grundsatzbeschluss, der einen "Maßnahmen-Kriterien-Koffer" definiert, schafft hier die notwendigen Leitplanken für Verwaltung und Politik. Diese Leitplanken könnten wie folgt gestaltet sein:

• Räumliche Fokusbereiche: Ein rechtssicherer Grundsatzbeschluss begrenzt die Anwendung des Bau-Turbo zwingend auf klar definierte Bereiche wie Flächen im Innenbereich oder im Flächennutzungsplan (FNP) bereits ausgewiesene Wohnbauflächen. Dies ist der erste und wichtigste Schritt gegen ungesteuerte Zersiedelung. Die Gefahr der Zersiedelung wird dadurch verschärft, dass im finalen Gesetz die ursprünglich vorgesehene Mindestgröße von sechs Wohneinheiten entfallen ist, was den Weg für einen "Einfamilienhaus-Turbo" am Siedlungsrand ebnet – eine Entwicklung, die den demografischen Realitäten und dem Gebot des Flächensparens diametral entgegensteht.
• Ausschlussgebiete: Um Nutzungskonflikte von vornherein zu vermeiden, sollten bestimmte Gebiete für die Anwendung des Bau-Turbo ausgeschlossen werden. Ein Beispiel kann das Verbot von Wohnungsbau angrenzend an ausgewiesene Gewerbegebiete sein, um Probleme beim Lärmschutz und bei der gegenseitigen Verträglichkeit von Nutzungen zu verhindern.
• Qualitätsstandards: Die Erteilung der kommunalen Zustimmung sollte an die Einhaltung konkreter städtebaulicher und ökologischer Qualitätsstandards gebunden werden. Dazu können Vorgaben zur Energieeffizienz, zur Barrierefreiheit, zur Gestaltung von Grün- und Freiflächen oder zur Schaffung von sozialem Wohnraum gehören.
• Vermeidung von Präzedenzfällen: Eine der größten Gefahren liegt in der Schaffung unbeabsichtigter Präzedenzfälle. So kann ein nach § 246e BauGB genehmigtes Gebäude im unbeplanten Innenbereich per Rahmenbildung zum neuen Maßstab für künftige Genehmigungen nach § 34 BauGB werden. Eine einmal erteilte Zustimmung kann so eine ungewollte Kettenwirkung entfalten und die städtebauliche Ordnung durch „Höherziehen des Baurechts“ nachhaltig verändern.

Operative Organisation: Regelung Zuständigkeiten Verwaltung oder Gemeinderat

Die Einhaltung der Drei-Monats-Frist stellt die kommunalen Abläufe vor eine Zerreißprobe. Insbesondere die Einbindung politischer Gremien wie des Gemeinderats ist aufgrund fester Sitzungskalender und Beratungsfristen oft unrealistisch. Eine Entscheidung, die nicht innerhalb der Frist getroffen wird, führt zur automatischen Genehmigung des Vorhabens. Es ist daher strategisch unerlässlich, im Vorfeld klar definierte Kriterien festzulegen, um "leichte Fälle" von "schweren Fällen" zu trennen. 

Vorhaben, die den im Grundsatzbeschluss definierten Kriterien entsprechen, könnten als Geschäft der laufenden Verwaltung behandelt werden, während Projekte mit grundlegender städtebaulicher Bedeutung oder hohem Konfliktpotenzial zwingend einer Ratsentscheidung bedürfen. Daher ist vorausschauend die Ausarbeitung einer internen Zuständigkeits- und Verfahrensordnung, die "leichte" von "schweren" Fällen trennt und klare Eskalationspfade definiert, keine Option, sondern fast zwingend die Voraussetzung zur Wahrung der Planungshoheit.

Fazit: Aktive Gestaltung der Transformation

Der Bau-Turbo bietet die unbestreitbare Chance, dringend benötigten Wohnraum schneller als bisher zu realisieren. Gleichzeitig warnen zahlreiche Fachverbände und Kommunalvertreter: Ohne eine fundierte strategische Vorbereitung, die auf Flächenpotenzialanalysen und einem klaren Stadtentwicklungskonzept fußt, droht der Verlust der städtebaulichen Ordnung und die Zementierung von Fehlentwicklungen. Kommunen sollten die neuen Regelungen daher nicht passiv hinnehmen, sondern die Chance zur aktiven Gestaltung nutzen.

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*Stellungnahme zur Anhörung im Bauausschuss zum „Bauturbo“ (03.09.2025). www.architects4future.de/portfolio/publikationen/bau-turbo-stellungnahme-anhorung-bauausschuss