Von der Idee zum Spatenstich – Darauf sollte jeder Bauherr in der Bauplanung achten!


  • August 2020
  • M.Sc. Stefan Hafner

Entscheidet sich ein Bauherr für die Realisierung eines neuen Gebäudes, sind die ersten konkreten Vorstellungen und Wünsche zum Grundriss und der Ausstattung meist schnell gefasst. Gedanklich bereits alles in Stein gemeißelt, bringt die Projektabwicklung plötzlich einige Hürden mit sich. Deshalb ist es wichtig, als Bauherr strukturiert vorzugehen, keine falschen Erwartungen zu haben und den Planungsprozess ordentlich zu gestalten.

 

Nachfolgend zeigen wir vom Planungsbüro Kling Consult die wesentlichen Herausforderungen eines Bauvorhabens auf, die jeder Bauherr betrachten, ausreichend abwägen und verbindlich fixieren sollte. Da es sich bei der Planung eines Bauvorhabens um einen iterativen Prozess handelt, müssen die folgenden Schritte zusammenhängend betrachtet werden.

 

1. Der Bedarf in der Bauplanung

Im Grunde ist der Bedarf eines Bauvorhabens offensichtlich: Der Neubau eines Gebäudes. Es kann jedoch nur durch eine strukturierte Erfassung frühzeitig abgewogen werden, welche Ziele und Grundbedingungen im Rahmen der eigentlichen Projektentwicklung zu beachten sind. Somit sollten in diesem ersten Planungsschritt die Anforderungen klar definiert werden:

  • Warum soll gebaut werden? (z.B. Platz für Arbeitsplätze schaffen)
  • Was soll gebaut werden? (z.B. Verwaltungsgebäude)
  • Wie soll gebaut werden? (z.B. Zweiraum-Büros)

Durch die aktive Auseinandersetzung mit dem Bauvorhaben können alle weiteren Schritte zielgerichtet und ohne unnötige Überarbeitungen erfolgen. Durch Unterstützung von Kling Consult als Berater kann die Bedarfsplanung viel Zeit und Geld sparen, denn Umplanungen und Anpassungen münden in Änderungen, die zeit-, material- und somit kostenintensiv sind.

 

2. Das Grundstück in der Bauplanung

Die Auswahl des Grundstücks unterliegt neben Lage, Größe und Budget auch vielen rechtlichen und technischen Aspekten. Neben der Eignung für das geplante Bauvorhaben sind erschließungstechnische und geologische Aspekte frühzeitig zu klären. Insbesondere letzteres kann maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Baukosten haben. Sowohl Altlasten als auch schwierige Untergrundverhältnisse können den Projekterfolg gefährden und sollten deshalb vorab durch erfahrene Bodengutachter, wie dem Team Baugrundinstitut von Kling Consult, bewertet werden.

 

3. Das Baurecht in der Bauplanung

Das Baurecht stellt bei der Grundstücksauwahl einen elementaren Bestandteil dar. So muss vorab geklärt werden, ob z.B. die neue Produktionshalle auf dem Grundstück am Waldrand errichtet werden darf. Die zulässige Nutzung ist meist in einem Bebauungsplan geregelt. Sollte es im Vorfeld keinen Bebauungsplan geben, so sind die Möglichkeiten der Bebaubarkeit gesondert abzuklären und formell zu schaffen. Hierfür kann im Rahmen einer Bauleitplanung die bauliche Entwicklung geordnet werden. Dabei definiert das Team Raumordnungsplanung unseres Planungsbüros in einem zweistufigen Verfahren zunächst die Möglichkeit der Flächennutzung, um darauf aufbauend einen verbindlichen Bebauungsplan aufzustellen. Dieser bildet den Rahmen und die Grundlage einer späteren Baugenehmigung.

 

4. Der Entwurf in der Bauplanung

In mehreren Planungsphasen erarbeiten die Planungsbeteiligten aus den verschriftlichten Projektzielen unter Einbindung des Bauherrn eine systemische Entwurfsplanung. Dabei müssen die wesentlichen Zusammenhänge von gestalterischen, funktionalen, technischen, wirtschaftlichen, ökologischen und öffentlich-rechtlichen Anforderungen berücksichtigt und in einer Planung zusammengeführt werden. Dazu sind neben dem Architekten auch unterschiedliche Fachingenieure eingebunden, um alle Belange qualitativ und quantitativ betrachten zu können. Wesentlich sind dabei unter anderem die Tragwerksplanung, Haus- und Elektrotechnik, Bauphysik, Brandschutz und alle Themen der Erschließung. Erst durch Integration aller Fachbereiche kann eine umfängliche Planung entstehen, welche die wesentliche Grundlage für alle weiteren Schritte bis hin zur Fertigstellung des Bauvorhabens darstellt.

 

5. Die Ausschreibung in der Bauplanung

Bei der Ausschreibung geht es um die Vergabe der Bauleistungen an unterschiedliche Baufirmen. Dabei ist die öffentliche Hand verpflichtet, die Gewerke einzeln zu vergeben. Private Bauherren hingegen neigen immer mehr dazu, die Vergabe der Gewerke zu einer Generalunternehmerleistung zusammenzufassen. Beide Vorgehensweisen haben Ihre Vor- und Nachteile, welche für das individuelle Bauvorhaben abzuwägen sind. So bietet die Einzelvergabe mehr Flexibilität und Beinflussbarkeit, wohingegen durch den Einsatz eines Generalunternehmers bereits zum Spatenstich eine relativ hohe Kosten- und Terminsicherheit gewährleistet werden kann. Hinzu kommen bei der Vergabe an einen Generalunternehmer Vorteile in Form einer meist kürzeren Realisierungszeit sowie ein Ansprechpartner für mögliche Mängelansprüche.

 

6. Die Baugenehmigung in der Bauplanung

Die Baugenehmigung verläuft meist parallel von der Grundstücksfindung bis hin zum Abschluss der Entwurfsplanung. Hierbei sind alle öffentlich-rechtlichen Belange sowie der Bebauungsplan zu berücksichtigen und einzuhalten, um die Erlangung der Baugenehmigung nicht zu gefährden. Im Rahmen der Erteilung wird durch das Bauamt bzw. die Bauaufsichtsbehörde dem Bauherrn das Bauvorhaben bewilligt. Da sich die Baugenehmigung in Antrag und Abnahme aufteilt, werden nach der Fertigstellung des Gebäudes die Einhaltung der Genehmigung kontrolliert sowie die Berücksichtigung sämtlicher Vorschriften dokumentiert.  

 

7. Der Spatenstich in der Bauplanung

Wichtigste Voraussetzung zur Wahrung der Projektziele ist, dass alle vorgenannten Aspekte betrachtet, ausreichend abgewogen und verbindlich fixiert wurden. Mit dem Baubeginn nimmt die Beeinflussbarkeit stark ab bzw. verursacht unverhältnismäßig hohe Kosten, die den Projekterfolg erheblich gefährden können. Deshalb sollten ab dem Spatenstich möglichst alle Fragen geklärt sein, damit sich die Ausführung lediglich auf die optimale Umsetzung aller Planungsergebnisse beschränkt.

 

Im Rahmen der Bauplanung sind viele differenzierte Themengebiete zu berücksichtigen. Dazu empfiehlt es sich sowohl fachspezifisch als auch ganzheitlich Berater heranzuziehen. Durch deren frühzeitige Einbindung kann die Zielerreichung gesichert und fälschliche Entwicklungen frühzeitig vermieden werden. Entsprechend kann die Verwirklichung der Ideen und die erfolgreiche Realisierung des Bauvorhabens gelingen.

Unser Planungsbüro Kling Consult unterstützt Sie gerne bei der Realisierung Ihres Bauvorhabens. Kontaktieren Sie uns!